Instituição de condomínio: tudo o que você precisa saber.
Os condomínios tornaram-se uma excelente opção de moradia em diferentes cidades, principalmente nas capitais. Além de otimizar o uso do espaço no perímetro urbano, os condomínios contribuem para conferir maior segurança contra os perigos comuns, como assaltos e acidentes de trânsito, além de estimular um modo de vida mais cooperativo.
Mas o condomínio é uma instituição, ou seja, existe toda uma legislação específica para ele. Veja neste post, como fazer a instituição de condomínio e tudo que se refere a ela!
Um dos primeiros passos da incorporadora/construtora responsável
A instituição de condomínio acontece logo depois da averbação do edifício no Registro de Cartório de Imóveis. Por exemplo, se uma pessoa levanta um prédio de 4 andares com 2 apartamentos por andar, juridicamente ela é dona de somente um imóvel, mesmo que existam, no todo, 8 apartamentos.
Somente após a instituição de condomínio, com o devido registro no Cartório de Imóveis, é que surgirão as unidades autônomas, sempre ligadas a uma fração ideal do terreno. Averbada a construção e registrada a instituição, são definidas as unidades autônomas com suas matrículas individualizadas.
A instituição de condomínio pode ser efetivada por instrumento público ou particular ou por testamento.
Depois da instituição e da venda das unidades, a incorporadora ou construtora responsável não tem mais direito algum sobre o condomínio.
Os tipos de atos da instituição de condomínio
A instituição de condomínio pode ser efetivada por atos entre vivos ou por testamento, conforme foi dito acima. Esses atos podem ser:
- Do proprietário, o qual divide a edificação ou o terreno em frações ideais;
- De incorporação, por meio da alienação de 1 ou mais unidades autônomas na planta ou em construção).
A instituição de condomínio por testamento acontece quando os herdeiros recebem, em herança, unidades localizadas na edificação que é propriedade do testador falecido.
Também pode ocorrer a instituição de condomínio por meio de sentença judicial em ação de divisão.
As frações: ideal e autônoma
A instituição de condomínio define juridicamente as frações do condomínio: fração ideal e fração autônoma.
A fração ideal é a parte destinada ao proprietário de um apartamento em relação ao terreno do edifício (esse terreno equivale à área destinada ao uso comum).
A fração autônoma equivale à unidade autônoma, ao próprio apartamento onde mora o proprietário.
O que mais a instituição de condomínio define
Além das frações, a instituição de condomínio define a autonomia de cada proprietário sobre sua unidade, a convivência dos moradores nas áreas coletivas, dos direitos (em relação ao terreno e às áreas comuns) e dos deveres de cada condômino e também do repasse da administração.
A área comum e a área privada
A área comum ou propriedade coletiva é o espaço que pode ser utilizado igualmente por todos os condôminos, pois todos são proprietários dele.
A área privada, propriedade individual ou propriedade exclusiva é o espaço que só pode ser utilizado pelo proprietário (a unidade autônoma é uma área privada).
A constituição de condomínio
Existe ainda outro conceito que precisa ser conhecido e diferenciado da instituição de condomínio. É a constituição de condomínio.
Como vimos, a instituição cria o condomínio. A constituição só acontece depois da instituição de condomínio através da convenção.
A convenção (que constitui o condomínio) deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, tornando-se, desde então, obrigatória para todos os condôminos.
Isso prova que a constituição de condomínio origina-se a partir da convenção, que será ajustada por instrumento público ou particular e terá sua minuta arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.
Para uma análise completa do assunto, leia os artigos 1.332 e 1.333 do Código Civil Brasileiro.
Entendeu como ocorre a instituição de condomínio? Aproveite para ler outro post, sobre financiamento para construção de condomínios residenciais!
*Engenheiro Luciano Rufato, especialista no assunto, e CEO da ConstruaMais me ajudou na produção deste post.
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