Como aprovar o projeto de uma casa junto à prefeitura? (atualizado)
Conseguir aprovar o projeto de uma casa e o alvará para iniciar as obras de construção exige diversos processos burocráticos na prefeitura do município onde será erguida a obra.
Existem algumas etapas comuns a todas as autorizações, mas algumas cidades possuem regras próprias no que diz respeito às construções.
Neste artigo listamos os principais procedimentos envolvidos no processo de aprovação de um projeto, os documentos exigidos, os prazos e as etapas necessárias. Acompanhe!
Informações básicas para aprovar o projeto e regras da prefeitura
Cada cidade tem suas próprias exigências em relação aos documentos necessários para a aprovação do alvará de construção para o projeto de uma casa.
O interessado deve informar-se na sede da prefeitura sobre as regras de seu município. Em muitas cidades pode-se solicitar uma certidão de viabilidade, que consiste em um documento expedido pela prefeitura para poder avaliar se a construção pode ou não ser feita na localização pretendida.
Para retirar esse documento é preciso ir até a prefeitura com escritura, matrícula do terreno ou contrato de compra e venda e o CPF em mãos. Este documento geralmente é solicitado pelo arquiteto responsável pela planta, já que contém diversas informações técnicas relevantes.
Nas cidades onde a prefeitura não expede esse tipo de documento, os interessados devem guiar-se pelo código de obras da cidade ou legislação específica.
O prazo entre protocolo do projeto e documentos, análise e emissão do alvará, depende de vários fatores como metodologia de protocolo e analise. Algumas cidades conseguem emitir em algumas horas e outras demoram de 3 a 4 meses, podendo chegar a anos para a aprovação final, em projetos de maior complexidade.
Contratação de um profissional responsável
Para aprovar o projeto de uma casa junto ao executivo municipal, é indispensável a contratação de um profissional que fique responsável pelo projeto e pelas obras.
O interessado deve contratar um engenheiro ou arquiteto devidamente registrados e habilitados para prestar esse tipo de serviço. Isso significa que além de contratar alguém para fazer a planta do imóvel, é necessário contratar um profissional que possa ser supervisor da obra. Porém, geralmente, o mesmo profissional é responsável pelos dois.
Este ou estes profissionais ficarão incubidos do protocolo e da revisão por parte dos órgãos responsáveis e, quando necessário, ajustarão o projeto às suas exigências. Mas, o mais importante, é que o profissional tenha profundo conhecimento das normas e legislações para evitar transtornos tanto na emissão do Alvará, quanto na vistoria por parte dos órgãos fiscalizadores (anvisa, bombeiros, meio ambiente, etc.).
A segurança do seu investimento na construção da sua residência, condomínio ou comércio depende da competência desse profissional.
Portanto escolha com cuidado, busque por indicações de pessoas conhecidas e não troque o certo pelo duvidoso.
Requerimento do alvará para o projeto de uma casa
Na maioria das cidades, as prefeituras exigem, para aprovação do projeto, que esta seja solicitada por meio de um requerimento de Licença de Construção, também chamado de Alvará da Obra, documento que libera o início da construção.
Este alvará deve ser renovado anualmente, mesmo que você não tenha iniciado a obra. Em algumas cidades o alvará vence em dois ou três anos. Verifique a legislação local ou consulte o profissional responsável.
Lembre-se de, no final da construção, solicitar a prefeitura a Carta de Habite-se, que é o documento emitido pela prefeitura que confirma que o imóvel seguiu o que fora apresentado previamente na emissão do alvará. Este documento também serve para averbar o que foi construído no cartório e também para fins de financiamentos.
Mas, muita ATENÇÃO. A responsabilidade pelo projeto e construção são dos profissionais arquitetos ou engenheiros.
Portanto, mesmo que a obra tenha seguido exatamente o que estava no projeto, mas ela estiver fora das normas e legislações vigentes, os orgãos fiscalizadores podem NÃO aprovar sua obra. Além de não emitir o habite-se, vc poderá ser multado e sua obra embargada e impedida de ser utilizada ou comercializada.
Nova modalidade de aprovação: Alvará Imediato ou Declaratório
No formato convencional de aprovação, o projeto e os documentos passam por uma analise criteriosa pela prefeitura, onde ela pode encontrar: divergências de informações, erros de desenho e equivocos com relação ao cumprimento das normas e legislações.
Neste caso, ela devolve o processo ao profissional que deve verificar e corrigir as incongruências. Então devolver para a prefeitura para a re-analise. Só então, após o processo totalmente revisto e aprovado tanto pelo municiío quanto pelo profissional, que finalmente o Alvará é emitido e a obra é liberada para ser iniciada.
Porém, muitas cidades, como São Paulo/SP e Campo Grande/MS, estão adotando um novo formato de análise e aprovação de projeto para emissão do Alvará de Construção.
Estes municípios optaram por aprovar e emitir o alvará sem a necessidade de verificação do projeto por parte do Setor de Análise da Prefeitura. As informações são enviadas de forma digital, inclusive com um documento, assinado pelo Arquiteto, declarando que todos os documentos e projetos estão corretos e não há nenhum impedimento para a aprovação do mesmo.
Após receber estes documentos a prefeitura, imediatamente, emite o Alvará da Obra, sem nenhum empecilho ou demora. Diminuindo a burocracia e tornando o processo muito mais ágil.
Dessa forma, recai para o profissional toda a responsabilidade de que os documentos e a construção estão dentro de todas as normas e que a edificação poderá ser habitada, usufruida e/ou comercializada.
Portanto, a escolha de um Arquiteto que tem conhecimento e consciência de suas responsabilidades, é primordial para um projeto e uma construção segura, econômica e viável. Tanto na questão estrutural e estética quanto na esfera documental e burocrática, como tratamos aqui neste post.
Documentos necessários para a aprovação
Em qualquer metodologia ou sistema de aprovação, a prefeitura exige alguns documentos mínimos que deverão ser enviados e anexados ao processo, que são os seguintes:
- Certidão de matrícula do imóvel – que vc emite no cartório de imóveis da sua cidade e é diferente da escritura do imóvel;
- Documentos do proprietário – geralmente RG ou Carteira de motorista se for Pessoa Física ou Contrato Social se for Pessoa Jurídica;
- RRT ou ART – Registro ou Anotação de Responsabiliade Técnica – documento emitido pelo profissional junto ao seu Conselho de Classe, no caso CREA ou CAU;
- Memorial Descritivo – documento onde o profissional caracteriza a tipologia da edificação, desde tipo de estrutura, de acabamentos e se há ou não piscina;
- Projeto – desenho representativo em escala onde constam planta baixa, cortes, fachada entre outros. Muitos municípios exigem apenas a implantação, que é a representação do perímetro da construção dentro do terreno;
Em suma, os documentos exigidos para a obtenção do alvará de construção pode variar um pouco de acordo com as normas do município. Mas o processo que explicamos aqui é aquele que deve ser seguido em qualquer localidade.
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